Sin duda, los desahucios son un tema de gran importancia hoy en día en España. Y es que los impagos de los alquileres y los conflictos con los inquilinos son totalmente comunes.
Vamos a explicarte todo lo que necesitas saber sobre el proceso de desahucio de un inquilino paso a paso, como iniciarlo, cuánto tiempo te llevará y otras cuestiones frecuentes que te serán muy útiles.
¿Qué es un desahucio?
Un desahucio es un procedimiento legal mediante el cual un propietario puede desalojar a un inquilino por falta de pago del alquiler. Los desahucios se suelen iniciar cuando cuando el alquiler no se ha pagado durante meses.
El desahucio se utiliza a menudo como un remedio para poner fin a la tenencia en arrendamientos residenciales y comerciales. En los casos en que no se solicita un desahucio, se conoce como abandono y resultará en la pérdida de los derechos en virtud del contrato de arrendamiento.
Es decir, un desahucio es el proceso por el cual el dueño de una casa o departamento que fue alquilado a un tercero, recurre a la ley para desalojar al inquilino de ese inmueble por no haber cumplido con el contrato.
Muchos propietarios intentarán resolver el problema directamente con sus inquilinos. Por lo general, esto se hace de manera «amistosa». Esta puede ser la forma que tiene el arrendador de evitar un caso judicial.
Sin embargo, cuando este intento fracasa, el propietario debe emprender acciones legales para recuperar la posesión de la propiedad, en este caso recomendamos contratar un abogado especialista en derecho civil.
Leyes de desahucio en España
Es fundamental conocer qué leyes y normativas regulan el procedimiento de desahucio por impago del alquiler en España.
En primer lugar, la Ley de Arrendamientos Urbanos («LAU») es la que establece bajo qué supuestos puede producirse el desahucio. En su sección 27.2 a) establece que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento siempre que el inquilino haya dejado de pagar las rentas establecidas.
Por otro lado, es la Ley de Enjuiciamiento Civil dicta cómo debe llevarse a cabo el proceso judicial y legal de desahucio, en su artículo 440.3 y 440.4.
Tipos de desahucio
- Desahucio por impago: Uno de los tipos de desahucio más habituales en España. El inquilino de la vivienda no cumple con los pagos establecidos. Dispondrá de un tiempo determinado para pagar su deuda y, si no lo hace, debe abandonar la propiedad sin previo aviso. Es lo que actualmente se conoce como desahucio express.
- Desahucio por fin de contrato: Se produce cuando el inquilino no desaloja la vivienda aunque el contrato de alquiler haya llegado a su fin.
- Desahucio por precario: Un propietario da permiso a alguien para residir en su vivienda pero se hace sin contrato. Suelen ser casos entre amigos o familiares. El proceso judicial de desahucio se producirá cuando el propietario quiere que se le devuelva su vivienda y el inquilino no se va.
- Entrada no autorizada: El caso de los okupas Es decir, el inquilino comienza a habitar la vivienda sin el consentimiento del propietario.
Cómo funciona un proceso de desahucio paso a paso
Cuando te enfrentas a un desahucio, es importante saber cómo funciona el proceso para que puedas prepararte para lo que sucederá.
Todo proceso de desahucio comienza con una demanda. Ésta debe ser firmada por un abogado y un procurador y debe ir acompañada del pago de las tasas judiciales y del contrato de alquiler.
Esta demanda la deberá presentar tu abogado en el juzgado que corresponda al domicilio en el que se encuentra la vivienda. En el plazo de 30 días el juzgado dictará un auto admitiendo la demanda y fijando una fecha para el juicio y otra para el desahucio.
Una vez fijada la fecha del juicio, se le hará llegar al inquilino la demanda. Por lo general, en ella se le exigirá que pague su deuda en un plazo máximo de 10 días.
Dependiendo de como actúe el inquilino, se pueden presentar 4 casos diferentes:
El inquilino paga todo lo que debe dentro del plazo de 10 días. En ese caso, se archiva el proceso y se cancela el desahucio.
Se realiza el pago de la cantidad adeudada antes de la realización del juicio, aunque este fuera del plazo de 10 días. De esta forma también se anularía el desahucio.
Si el inquilino no está de acuerdo con la demanda puede recurrir por escrito con ayuda de un abogado y oponerse al pago reclamado. Si esto sucede se celebrará el juicio.
Por último, si el inquilino no hace absolutamente nada en ese plazo, se procederá al desahucio sin necesidad de realizarse el juicio.
No obstante, existen dos excepciones donde no se anula el desahucio aunque el inquilino pague su deuda dentro del plazo establecido. Una es si es la segunda demanda impuesta por el propietario al mismo inquilino y la otra si no se ha contestado al requerimiento de pago en el plazo de 30 días.
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